不動產租賃定義
不動產是指不能移動或者移動后會引起性質、形狀改變的財產，包括建筑物、構筑物和其他土地附著物。判斷屬于動產還是不動產的關鍵，不在于使用的時候是移動狀態(tài)還是固定不動的狀態(tài)，而是移動后是否會引起性質、形狀的改變。
不動產的租賃稅率及賬務處理
1不動產租賃分錄
1.收到租賃費用(多個月租金)
① 一般納稅人(一般計稅法)
借：銀行存款
貸：其他業(yè)務收入(當月租金)
合同負債(以后月份租金)
應交稅費——應交增值稅(銷項稅額)
?、?一般納稅人(簡易計稅法)
借：銀行存款
貸：其他業(yè)務收入(當月租金)
合同負債(以后月份租金，無以后月份租金則去除此項)
應交稅費—簡易計稅
同時計提稅金及附加
借：稅金及附加
貸：應交稅費—應交城市維護建設稅
—應交教育費附加
—應交地方教育費附加
ps：附加稅以簡易計稅稅額為依據(jù)×對應稅率。
?、?小規(guī)模納稅人
借：銀行存款
貸：其他業(yè)務收入
應交稅費—應交增值稅
PS：小規(guī)模一般賬務簡單，按道理，跨年的租金是要做合同負債的，但實操過程中，除非當年觸發(fā)企業(yè)所得稅，否則就怎么記賬方便怎么登記。
月底計提稅金及附加
借：稅金及附加
貸：應交稅費—應交城市維護建設稅
—應交教育費附加
—應交地方教育費附加
2.每月末確認收入
借：合同負債(平坦至每月的租金)
貸：其他業(yè)務收入
3.收到押金
借：銀行存款/現(xiàn)金
貸：其他應付款—XX公司
4.出租不動產折舊
借：其他業(yè)務成本
貸：累計折舊
5.出租不動產出現(xiàn)損壞
?、?我方承擔維修費
借：管理費用—維修費
貸：銀行存款
② 承租方承擔維修費
借：其他應收款—XX公司
貸：銀行存款
?、?收回維修費
借：銀行存款
貸：其他應收款—XX公司
6.對方違約扣除押金
借：營業(yè)外收入—違約金
貸：其他應付款——xx公司
2不動產租賃稅率
3不動產出租涉稅案例
業(yè)務描述：假設不動產所在地與機構所在地一致
業(yè)務一：2016年5月出租2015年12月取得的一棟商鋪，取得2016年5月租金收入，選擇簡易辦法計稅，開具增值稅專用發(fā)票金額100000.00萬元，稅額5000.00萬元。
業(yè)務二：2016年5月出租2016年5月購進的一層寫字樓，取得2016年5月租金收入，開具增值稅專用發(fā)票金額80000.00萬元，稅額8800.00萬元，寫字樓購進時取得增值稅專用發(fā)票金額81818.18萬元，稅額9000.00萬元，當期認證相符。
填報分析：
1)該企業(yè)提供不動產租賃服務，業(yè)務一出租其2016年4月30日前取得的不動產,選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額;業(yè)務二出租其2016年5月1日后取得的不動產，適用一般計稅方法計稅，適用稅率11%，業(yè)務一和業(yè)務二需分門別類填入《申報表主表》及附表。
2)業(yè)務一、業(yè)務二中取得租賃不動產租金收入，業(yè)務一屬于“簡易計稅”項目，其中開具增值稅專用發(fā)票銷售額和銷項稅額應填報在《附列資料(一)》“5%征收率的服務、不動產和無形資產”第9b行第1、2列。
業(yè)務二、租賃不動產租金收入屬于“一般計稅方法計稅”項目，其中開具增值稅專用發(fā)票的銷售額和銷項稅額填報在《附列資料(一)》“11%稅率”第4行第1、2列。
3)業(yè)務二中的購進不動產項目，當期已認證相符增值稅專用發(fā)票，填報在《附列資料(二)》第2行、第9行和《附列資料(五)》“本期不動產進項稅額增加額”欄次，并將可在本期抵扣的進項稅額9000.00*60%=5400.00萬元填報在《附列資料(二)》第10行和《附列資料(五)》第3列“本期可抵扣不動產進項稅額”中。
稅款計算及對應欄次：
1)按適用稅率計稅銷售額=業(yè)務二=80000.00萬元
(填列《附列資料(一)》4行1列和《主表》第1行“一般項目”“本月數(shù)”)
2)銷項稅額=業(yè)務二=8800.00=8800.00(萬元)
(填列《附列資料(一)》4行1列和《主表》第1行“一般項目”“本月數(shù)”)
3)按簡易辦法計稅銷售額=業(yè)務一=100000.00(萬元)
(填列《附列資料(一)》9b行1列和《主表》第5行“一般項目”“本月數(shù)”)
4)簡易計稅辦法的應納稅額=業(yè)務一=5000.00(萬元)
(填列《附列資料(一)》9b行2列和《主表》第21行“一般項目”“本月數(shù)”)
5)進項稅額：
(1)本期認證相符抵扣的專票=業(yè)務二=9000.00(萬元)
(填列《附列資料(二)》第2行，屬于購進不動產，還需填列《附列資料(二)》第9行和《附列資料(五)》第2列)
(2)本期允許抵扣的進項稅=5400.00(萬元)
(填列《附列資料(二)》第10行、《附列資料(五)》第3列和《主表》第12行)
6)應抵扣稅額合計(本月數(shù))=上期留抵稅額(本月數(shù))+進項稅額-進項稅額轉出額=0+5400.00-0=5400.00(萬元)(《主表》17行)
7)實際抵扣稅額(本月數(shù))=5400.00(萬元)(《主表》18行)
8)應納稅額=銷項稅額-實際抵扣稅額(本月數(shù))=8800.00-5400.00=3400.00(萬元)(《主表》19行)
9)期末留抵稅額(本月數(shù))=應抵扣稅額合計(本月數(shù))-實際抵扣稅額(本月數(shù))=0(《主表》20行)
10)應納稅額稅額合計=應納稅額+簡易計稅辦法計算的應納稅額-應納稅額減征額=8400.00(萬元)(《主表》24行)
11)本期應補(退)稅額=8400.00(萬元)(《主表》34行)
標簽：
