土地增值稅預(yù)繳計稅依據(jù)如何確定?依據(jù)相關(guān)規(guī)定，“土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入”;土地增值稅應(yīng)稅收入和預(yù)征依據(jù)進行了如下明確：

　　一是明確土地增值稅的應(yīng)稅收入或預(yù)征計征依據(jù)的計算方法。

　　營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

　　納稅人在預(yù)征土地增值稅或土地增值稅清算時的計稅依據(jù)公式是：

　　土地增值稅應(yīng)稅收入(或預(yù)征的計征依據(jù))=銷售收入(或預(yù)收款)/(1+適用增值稅稅率或征收率5%)

　　注：適用增值稅稅率按照納稅所屬期法定增值稅稅率計算

　　二是規(guī)定土地增值稅預(yù)征稅款時計征依據(jù)可以選擇簡化計算方法。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：

　　土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款”

　　按照第二款規(guī)定，土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)可以做如下推導(dǎo)：

　　土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅款

　　=預(yù)收款-預(yù)收款/(1+適用增稅稅率或征收率5%)×增值稅預(yù)征率3%

　　舉例說明：

　　某房地產(chǎn)公司某月收取預(yù)收款100萬元，適用一般計稅方法9%的稅率或適用簡易計稅方法5%的征收率，按照不同計算公式計算結(jié)果如下：

　　1.適用一般計稅方法時

　　(1)按照第一款規(guī)定計算公式

　　土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款/(1+增值稅適用稅率)=100/(1+9%)=91.74萬元

　　(2)按照第二款規(guī)定的計算公式

　　土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅款

　　=預(yù)收款-預(yù)收款/(1+增稅稅適用稅率)×增值稅預(yù)征率3%=100-100/(1+9%)×3%=97.25萬元

　　按照第二款規(guī)定計算公式比按照第一款規(guī)定的計計算公式計算的預(yù)征的計征依據(jù)大5.51萬元。

　　2.適用簡易計稅方法時

　　(1)按照第一款規(guī)定計算公式

　　土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款/(1+征收率)=100/(1+5%)=95.24萬元

　　(2)按照第二款規(guī)定的計算公式

　　土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅款

　　=預(yù)收款-預(yù)收款/(1+征收率5%)×增值稅預(yù)征率3%=100-100/(1+5%)×3%=97.14萬元

　　按照第二款規(guī)定的計算公式比按照第一款規(guī)定的計算公式計算的預(yù)征的計征依據(jù)大1.90萬元。

　　由此可見，在房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅預(yù)征環(huán)節(jié)有兩種計稅依據(jù)，納稅人了可以選擇簡化計算預(yù)征依據(jù)的辦法，但選擇簡化計算辦法會增加納稅人在土地增值稅預(yù)征環(huán)節(jié)的稅收負擔。

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